O co zadbać zaciągając kredyt hipoteczny ?

Zaciągając kredyt hipoteczny warto zadbać o posiadanie wkładu własnego. Posiadanie 30 proc. potrzebnej kwoty to niższa marża i brak ubezpieczenia niskiego wkładu, dzięki czemu miesięczna rata obniża się o dodatkowych 5 pkt proc.

Zdecydowana większość banków osobom oferuje niższe oprocentowanie osobom zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV (LtV – ang. Loan-to-Value – oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, jest lustrzanym odbiciem wkładu własnego). W zależności od instytucji posiadając 30 proc. wkładu własnego możemy przeciętnie liczyć na obniżkę marży od 0,1 do 0,5 p.p., a marże zwykle mieszczą się w przedziale od 1 do 2 p.p. Maksymalnie obniżka może dochodzić do jednej czwartej – bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny. Posiadaczowi 30-proc. wkładu własnego o 0,5 pkt proc. marżę obniży Getin Noble Bank, o 0,4 p.p. Alior Bank, a o 0,3 p.p. – Bank Millennium. Na 0,2 p.p. obniżki liczyć można m.in. w Banku Pocztowym i Banku Pekao.

Poza obniżką oprocentowania bardzo dużą korzyścią jest dla klienta zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to koszt rzędu 3-4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc., tyle bowiem wynosi standardowy poziom, którego banki wymagają i nie każą sobie płacić ubezpieczenia. Przykładowo kupując mieszkanie za 300 tys. zł i zaciągając kredyt na całą kwotę ubezpieczyć musimy 60 tys. zł. 3,5 proc. od tego to 2100 zł, które zwykle jest płacone z góry za okres np. trzech lat. Po tym czasie bank sprawdza aktualny stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli spadł on poniżej 80 proc., ubezpieczenie nie jest przedłużane. Ale kredyt hipoteczny jest skonstruowany tak, że na początku spłacamy głównie odsetki, kapitał maleje bardzo powoli. Rozliczając kredyt na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,5 proc., poniżej 80-proc. poziomu LtV zejdziemy dopiero po 12 latach. Do tego czasu trzeba będzie płacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Przez ten czas łącznie wyniesie ono co najmniej 6-8 tys. zł.

Korzyści z posiadania wkładu własnego najlepiej pokazać na przykładzie. Osoba kupująca mieszkanie za 300 tys. zł i posiadająca 90 tys. zł gotówki może ją przeznaczyć na wkład własny i pożyczyć 210 tys. zł, albo może wziąć kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Do obliczeń przyjęliśmy, że dla posiadacza 30-proc. wkładu własnego bank ma marżę niższą o 0,4 p.p. (1,9 vs 1,5), za udzielenie kredytu klient płaci prowizję równą 1 proc., a ubezpieczenie niskiego wkładu kosztuje go 3,5 proc. za trzy lata. I właśnie trzyletni okres porównaliśmy. Wyszło na to, że przez 36 pierwszych miesięcy klient z kredytem na 300 tys. zł łącznie (uwzględniając prowizję, ubezpieczenie i raty) zapłaci bankowi 77,3 tys. zł, zaś ten, który zadłużył się tylko na 210 tys. zł poniesie koszt równy 50,6 tys. zł. Oznacza to oszczędność rzędu 26,7 tys. zł, czyli prawie 750 zł miesięcznie. Rata kredytu spada z 2150 zł do 1400 zł – o 35 proc., mimo że wkładu własnego mieliśmy tylko 30 proc. 5 p.p. różnicy wynika z obniżki marży oraz uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Gdyby zaciągnąć kredyt na całą wartość nieruchomości, wówczas wkład własny można ulokować. Biorąc pod uwagę bezpieczny sposób (bankowe lokaty oprocentowane na 6 proc.) inwestowania wychodzi na to, że po trzech latach klient otrzyma odsetki w wysokości ok. 13,8 tys. złotych, prawie dwa razy mniej niż wyniosła korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.

Oczywiście na wkład własny nie każdy może sobie pozwolić. I choć teoretycznie istnieje możliwość pożyczenia na niego w banku, to zaciągnięcie jakiejkolwiek pożyczki po to, by mieć wkład własny na inny kredyt, jest pomysłem mało opłacalnym. Warto po prostu o zaciągnięciu kredytu hipotecznego pomyśleć kilka lat wcześniej i systematycznie odkładać po to, by w chwili kupowania mieszkania dysponować gotówką. Bo – poza korzyściami ekonomicznymi – choć dziś większość banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości to wcale nie jest pewne, że tak samo będzie za pięć czy siedem lat. Aktualnie kredyt na 100 proc. LtV ma zdecydowana większość banków. Na przeanalizowane przez Open Finance 23 oferty, cztery instytucje nie skredytują całej transakcji. Są to Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski. Z kolei więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości pożyczą: DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.

Dodatkową korzyścią z posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości jest możliwość zakupu większego mieszkania. Jeśli zdolność kredytowa pozwala nam na zaciągnięcie kredytu np. na 300 tys. zł to posiadając 90 tys. zł gotówki możemy kupić lokal o jedną trzecią większy, zaciągając taki sam kredyt.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |

Tutaj sprzedaje się najwięcej nowych mieszkań.

W IV kwartale 2011 r. najwięcej nowych mieszkań w Warszawie deweloperzy sprzedali na Białołęce, z kolei w Krakowie na czele zestawienia znalazły się Bronowice. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji kwartalnych raportów "Pierwotny rynek mieszkaniowy" przygotowywanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.

Poniżej zamieszczono zestawienie przedstawiające dzielnice Warszawy i Krakowa z największą sprzedażą mieszkań deweloperskich w okresie od października do grudnia 2011 r.

Dzielnice z największą liczbą sprzedanych mieszkań deweloperskich, IV kwartał 2011 r.

Warszawa Kraków
Białołęka Bronowice
Mokotów Prądnik Biały
Wola Dębniki
Wilanów Prądnik Czerwony
Bemowo Podgórze Duchackie

Źródło: Raporty "Pierwotny rynek mieszkaniowy. IV kwartał 2011r." dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.

To, że Białołęka jest obecnie najchętniej wybieranym miejscem do zamieszkania przez warszawiaków wynika z faktu, że głównym czynnikiem przyciągającym chętnych jest dzisiaj przede wszystkim niska cena. Średnia stawka za mieszkanie deweloperskie na terenie tej dzielnicy wynosiła w IV kwartale ubiegłego roku 6,2 tys. zł/mkw. i była najniższa w stolicy. Podobnie wygląda sytuacja w grodzie Kraka. Spośród najpopularniejszych wśród mieszkańców Krakowa regionów miasta, od października do grudnia w czterech dzielnicach przeciętne stawki za mkw. powierzchni nowego lokum były niższe od średniej dla całego miasta.

Warto jednak zaznaczyć, że zarówno w Warszawie, jak i w Krakowie znajdują się rejony, gdzie ceny są wyższe od średniej dla całej miejscowości. Na Mokotowie za nowy lokal mieszkalny trzeba przeciętnie zapłacić 10,4 tys. zł, czyli o blisko 2 tys. zł więcej niż wynosi stawka dla Warszawy. Z kolei średnia cena dla Bronowic przekracza tą dla Krakowa o ponad 400 zł. W tych lokalizacjach mieszkania nabywają jednak osoby dysponujące nieco większymi możliwościami finansowymi, dla których duże znaczenie mają także takie czynniki, jak czas dojazdu do ścisłego centrum czy odpowiednie otoczenie.

Poza tym warto zaznaczyć, że nowe mieszkania najlepiej sprzedają się właśnie na tych obszarach również ze względu na wielkości dostępnej oferty. Tam gdzie jest ona bogata klienci mają, w czym wybierać i łatwiej mogą znaleźć wymarzone lokum spełniające ich wymagania. Podaż nowych jednostek mieszkalnych na Białołęce jest najwyższa w Warszawie. Również w Krakowie wszystkie wymienione dzielnice znajdują się w czołówce, jeśli chodzi o liczbę dostępnych mieszkań deweloperskich.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska – jako umowa nazwana według polskiej regulacji prawnej

Ustawa o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego została uchwalona przez Sejm w dniu 16 września 2011 roku (wchodzi życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku) Ustawa wprowadza: tryb i nowe zasady dotyczące zawierania umów deweloperskich (w tym przedwstępnych) pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy, środki ochrony nabywców, przepisy karne wobec nieuczciwych deweloperów oraz obowiązek Rady Ministrów do monitorowania stosowania ustawy w praktyce.

Strony umowy deweloperskiej

Stronami umowy deweloperskiej są: deweloper oraz nabywca. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawiera umowę deweloperską (którą wyraźnie definiują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy). Zatem mając na uwadze pojęcie przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów prawa cywilnego – deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską. Zatem przepisy ustawy o ochronie nabywcy nie mają zastosowania w sytuacji, w której deweloper zawiera umowę z osobą prawną albo jednostką organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Definicja umowy deweloperskiej

Ustawodawca po raz pierwszy posługuje się legalną definicją umowy deweloperskiej. Parafrazując art. 1 oraz art. 4 pkt 5 ustawy: umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W zależności od tego jakiej nieruchomości dotyczy umowa zawierana między deweloperem a nabywcą inaczej kształtują się obowiązki dewelopera:

Jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego – deweloper jest zobowiązany do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę; jeśli umowa dotyczy zabudowania nieruchomości domem jednorodzinnym – możliwe są dwie sytuacje: deweloper jest zobowiązany do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości albo deweloper jest zobowiązany do przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której dom jest postawiony i do przeniesienia własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zobowiązanie nabywcy jest jednolite, bez względu na to czy umowa dotyczy lokalu czy domu jednorodzinnego. Nabywca zobowiązany jest do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Forma umowy i koszty jej sporządzenia

Ustawodawca dla czynności prawnej jaką jest umowa deweloperska formę szczególną – akt notarialny. Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Ponadto koszty związane z dochowaniem formy aktu notarialnego umowy obciążają zarówno nabywcę jak i dewelopera – w równych częściach. Powyższa regulacja odbiega od dotychczasowej praktyki – umowy zawierane były w formie pisma zwykłego, a kosztami ich sporządzenia zwyczajowo obciążenie byli nabywcy.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a gdy z przedsięwzięcia wyodrębniono zadanie inwestycyjne – również dla wyodrębnionego zadania inwestycyjnego. Ustawodawca w załączniku do ustawy określił wzór prospektu.

Obowiązek obciąża dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż (chodzi o chwilę w której deweloper podaje do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych). Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może zażądać doręczenie jej prospektu wraz z załącznikami. Deweloper w takim wypadku jest zobowiązany do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Jeśli dojdzie do zawarcia umowy między zainteresowanym a deweloperem – prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Deweloper jest również zobowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego (w zakresie określonym we wzorze prospektu).

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,

- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,

- kopią pozwolenia na budowę,

- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,

- projektem architektoniczno-budowlanym.

Obowiązek dewelopera zapewnienia środków ochrony nabywcy

Ustawa nakłada ma dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcy co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |

Ustawodawca w ustawie o ochronie praw nabywcy domu

Ustawodawca w ustawie o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego wyraźnie kształtuje sytuację nabywcy w sposób uprzywilejowany. Zgodnie z brzmieniem ustawy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego bezpośrednio do rąk dewelopera tylko za pośrednictwem specjalnego rachunku, założonego przez swojego kontrahenta. Deweloper jest zatem zobligowany do zapewnienia nabywcy co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Pojęcie zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego

Zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy mają służyć gromadzeniu na nich środków na budowę lokalu lub domu jednorodzinnego. "Istotą otwartego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem"(czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy)

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany mocą umowy deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zarówno zamknięty jak i otwarty rachunek powierniczy powstaje w wyniku zawarcia umowy dewelopera z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego – zamkniętego lub otwartego, zwanego mieszkaniowym rachunkiem powierniczym.

Bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy: ewidencjonuje wpłaty i wypłaty dla każdego nabywcy odrębnie i na żądanie nabywcy informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach. W czasie obowiązywania umowy – wszelkie zmiany wymagają zgody nabywcy (z wyjątkiem oprocentowania środków zgromadzonych na rachunku). Ustawa wyposaża dewelopera w uprawnienie do dysponowania środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, ale wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank posiada uprawnienie kontrolne w tym zakresie (prawa wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz prawo kontroli dokumentacji). Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Wypowiedzenie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, konsekwencje wypowiedzenia

Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego może zostać wypowiedziana wyłącznie przez bank i tylko z ważnych powodów. W takim wypadku deweloper w ciągu 60 dni od wypowiedzenia jest zobowiązany do zawarcia nowej umowy z innym bankiem. Jeśli w 60-dniowym terminie liczonym od wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie rachunku powierniczego deweloper nie dokona dyspozycji przelewu zgromadzonych środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku – bank zwróci środki znajdujące się na rachunku nabywcom.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Sposób wypłaty zgromadzonych na rachunku środków jest czynnikiem determinującym różnicę miedzy mieszkaniowym rachunkiem powierniczym otwartym a zamkniętym. Procedura wypłaty środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym wygląda odmiennie w przypadku rachunku zamkniętego i otwartego.

Jeśli mieszkaniowy rachunek powierniczy był zamknięty – bank wypłaca zgromadzone środki po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany w umowie deweloperskiej. Wobec tego wyplata następuje dopiero po podpisaniu i przedłożeniu bankowi umowy przyrzeczonej.

Natomiast jeżeli mieszkaniowy rachunek powierniczy był otwarty – bank wypłaca po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Poszczególne etapy określone są w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank posiada uprawnienia kontrolne w zakresie weryfikacji czy etap budowy określony w harmonogramie został faktycznie zakończony. Bank dokonuje kontroli na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, wyznaczoną przez bank. Ponadto bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty kontroli ponosi deweloper.

Może się zdarzyć tak, iż umowa deweloperska zostanie rozwiązana, podczas gdy na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostały już zgromadzone środki na realizację przedsięwzięć deweloperskich. Wówczas wyplata środków następuje w zależności od przyczyn ustania umowy. W przypadku jednostronnego odstąpienia z powodów wymienionych w ustawie – bank wypłaca nabywcy środki zgromadzone na rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu zaświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Natomiast jeśli rozwiązanie umowy deweloperskiej nastąpiło z innych przyczyn niż jednostronne odstąpienie regulowane ustawą – strony składają bankowi zgodne oświadczenia woli o podziale środków zgromadzonych na rachunku, a bank dokonuje wypłaty środków w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczeń.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może stanowić środek ochrony nabywcy w połączeniu z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową.

Na mocy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera oraz odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia na nabywcę praw, do których deweloper był zobowiązany na mocy umowy deweloperskiej. W takim wypadku wysokość wypłaty pomniejsza się o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przyrzeczonej – przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany na podstawie umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |

Wartość kredytów z utratą wartości wzrosła

Wartość kredytów z utratą wartości wzrosła do 66.158 mln zł na koniec grudnia 2012 r. wobec 61.183 mln zł rok wcześniej, wynika z danych Narodowego Banku Polskiego (NBP).

W skali miesiąca wzrost kredytów zagrożonych sięgnął 158 mln zł tj. 0,24%.

Wartość kredytów dla gospodarstw domowych z utratą wartości wzrosła do 38.428 mln zł tj. o 12,92% w skali roku.

Wartość zagrożonych kredytów hipotecznych wzrosła w tym czasie o 51,27% do 7.450 mln zł na koniec 2011 r. W kredytach hipotecznych udzielonych w złotych wzrost sięgnął 52,38% r/r do 4.262 mln zł, zaś w kredytach we franku szwajcarskim wzrost kredytów zagrożonych w skali roku wyniósł 51,29% do kwoty 2.982 mln zł.

Wartość kredytów konsumpcyjnych dla osób prywatnych w sytuacji zagrożonej wzrosła o 1,72% r/r do 20.792 mln zł.

W sektorze przedsiębiorstw kredyty z utratą wartości, udzielone w złotych wzrosły do 23.724 mln zł na koniec 2011 r. tj. o 0,51% w skali roku. Kredyty w walutach obcych wzrosły do 3.962 mln zł na koniec 2011 r. tj. o 13,75%.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |

Wkład własny do kredytu

Zdecydowana większość banków osobom oferuje niższe oprocentowanie osobom zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV (LtV – ang. Loan-to-Value – oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, jest lustrzanym odbiciem wkładu własnego). W zależności od instytucji posiadając 30 proc. wkładu własnego możemy przeciętnie liczyć na obniżkę marży od 0,1 do 0,5 p.p., a marże zwykle mieszczą się w przedziale od 1 do 2 p.p. Maksymalnie obniżka może dochodzić do jednej czwartej – bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny. Posiadaczowi 30-proc. wkładu własnego o 0,5 pkt proc. marżę obniży Getin Noble Bank, o 0,4 p.p. Alior Bank, a o 0,3 p.p. – Bank Millennium. Na 0,2 p.p. obniżki liczyć można m.in. w Banku Pocztowym i Banku Pekao.

Poza obniżką oprocentowania bardzo dużą korzyścią jest dla klienta zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to koszt rzędu 3-4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc., tyle bowiem wynosi standardowy poziom, którego banki wymagają i nie każą sobie płacić ubezpieczenia. Przykładowo kupując mieszkanie za 300 tys. zł i zaciągając kredyt na całą kwotę ubezpieczyć musimy 60 tys. zł. 3,5 proc. od tego to 2100 zł, które zwykle jest płacone z góry za okres np. trzech lat. Po tym czasie bank sprawdza aktualny stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli spadł on poniżej 80 proc., ubezpieczenie nie jest przedłużane. Ale kredyt hipoteczny jest skonstruowany tak, że na początku spłacamy głównie odsetki, kapitał maleje bardzo powoli. Rozliczając kredyt na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,5 proc., poniżej 80-proc. poziomu LtV zejdziemy dopiero po 12 latach. Do tego czasu trzeba będzie płacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Przez ten czas łącznie wyniesie ono co najmniej 6-8 tys. zł.

Korzyści z posiadania wkładu własnego najlepiej pokazać na przykładzie. Osoba kupująca mieszkanie za 300 tys. zł i posiadająca 90 tys. zł gotówki może ją przeznaczyć na wkład własny i pożyczyć 210 tys. zł, albo może wziąć kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Do obliczeń przyjęliśmy, że dla posiadacza 30-proc. wkładu własnego bank ma marżę niższą o 0,4 p.p. (1,9 vs 1,5), za udzielenie kredytu klient płaci prowizję równą 1 proc., a ubezpieczenie niskiego wkładu kosztuje go 3,5 proc. za trzy lata. I właśnie trzyletni okres porównaliśmy. Wyszło na to, że przez 36 pierwszych miesięcy klient z kredytem na 300 tys. zł łącznie (uwzględniając prowizję, ubezpieczenie i raty) zapłaci bankowi 77,3 tys. zł, zaś ten, który zadłużył się tylko na 210 tys. zł poniesie koszt równy 50,6 tys. zł. Oznacza to oszczędność rzędu 26,7 tys. zł, czyli prawie 750 zł miesięcznie. Rata kredytu spada z 2150 zł do 1400 zł – o 35 proc., mimo że wkładu własnego mieliśmy tylko 30 proc. 5 p.p. różnicy wynika z obniżki marży oraz uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Gdyby zaciągnąć kredyt na całą wartość nieruchomości, wówczas wkład własny można ulokować. Biorąc pod uwagę bezpieczny sposób (bankowe lokaty oprocentowane na 6 proc.) inwestowania wychodzi na to, że po trzech latach klient otrzyma odsetki w wysokości ok. 13,8 tys. złotych, prawie dwa razy mniej niż wyniosła korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.

Oczywiście na wkład własny nie każdy może sobie pozwolić. I choć teoretycznie istnieje możliwość pożyczenia na niego w banku, to zaciągnięcie jakiejkolwiek pożyczki po to, by mieć wkład własny na inny kredyt, jest pomysłem mało opłacalnym. Warto po prostu o zaciągnięciu kredytu hipotecznego pomyśleć kilka lat wcześniej i systematycznie odkładać po to, by w chwili kupowania mieszkania dysponować gotówką. Bo – poza korzyściami ekonomicznymi – choć dziś większość banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości to wcale nie jest pewne, że tak samo będzie za pięć czy siedem lat. Aktualnie kredyt na 100 proc. LtV ma zdecydowana większość banków. Na przeanalizowane przez Open Finance 23 oferty, cztery instytucje nie skredytują całej transakcji. Są to Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski. Z kolei więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości pożyczą: DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.

Dodatkową korzyścią z posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości jest możliwość zakupu większego mieszkania. Jeśli zdolność kredytowa pozwala nam na zaciągnięcie kredytu np. na 300 tys. zł to posiadając 90 tys. zł gotówki możemy kupić lokal o jedną trzecią większy, zaciągając taki sam kredyt.

Źródło: biznes.onet.pl

Posted in |